SII Y CONTRALORIA PONEN FOCO EN PARCELACIONES RURALES POR NO PAGO DE CONTRIBUCIONES Y FALTA DE PERMISOS
En paralelo a la disputa que libra el Ministerio de Agricultura en su cruzada por endurecer los criterios para autorizar los loteos, otros organizamos han puesto la lupa sobre el creciente desarrollo inmobiliario rural.
Durante el 2022, tanto el ministro de esta cartera, Esteban Valenzuela, como el de vivienda, Carlos Montes, llamaron a revisar el regimen tributario de las parcelas de agrado.Asimismo, el Servicio de Impuestos Internos (SII), al actualizar su catálogo de operaciones potencialmente elusivas incluyó algunos casos de comercialización de loteos que escondes caminos construidos, para así no pagar el IVA de la construcción.
Sin embargo, no solo los ojos se posan sobre el momento de compra y venta de los terrenos, sino que también en lo que viene después, como por ejemplo, el pago de contribuciones.
El SII señaló, que "a través de los procesos de fiscalización, quedan en evidencia casos de propiedades que efectivamente cumplen con las normas que regulan estas construcciones, pero también edificaciones que no cuentan con documentación municipal, referidas a permisos o recepciones municipales.
En contraloría también se han encendido las alarmas. El 7 de Octubre de 2022, la oficina de los Rios publicó un informe, de la fiscalización desarrollada en el 2021 en la ribera del lago Ranco, en el que detecto 318 obras, ya ejecutadas, correspondientes a 95 ocupantes ilegales.
LA FISCALIZACIÓN DEL SII
Si bien el SII no lleva un registro de las parcelas de agrado propiamente tal, ya que sólo distingue entre una seria Agricola y otra no Agrícola, realiza planes de fiscalización anuales en bienes raíces en los que sí contempla el tema.“Este plan incluye probables casos de predios clasificados en la Serie Agrícola,
referidos principalmente al segmento de propiedades que registran superficies
menores a dos hectáreas (ha), con características de 'Parcelas de Agrado, debiendo
estar clasificadas en la Serie No Agrícola”, explicó el SII.Para determinar esto, el organismo verifica la realización efectiva o potencial de
actividades agrícolas, forestales o ganaderas. Si no es el caso, debe pasar a formar
parte de la Serie No Agrícola.“Muchos de estos inmuebles pasan a ser netamente residenciales, debido a la
dinámica de expansión y escasez del territorio en las grandes urbes”, agrega el
servicio
¿Cambios regulatorios?
Dadas las irregularidades observadas en torno a las subdivisiones, sumadas a suimpacto ambiental, el gobierno planea ingresar un proyecto de ley para regular las
parcelaciones.Alberto Alcalde, socio de Puga Ortiz y que tiene entre sus especialidades el rubro
inmobiliario, considera que la regulación ya es clara: “Es libre dividir y vender, pero no
cambiar el destino del bien agrícola (...) No es que haya desorden, hay incumplimiento
y otra vez falta de una adecuada fiscalización”.Eso sí, considera que se podría retocar la ley para requerir “niveles mínimos de
urbanización”, como soluciones de alcantarillado y recolección de basura.En esa línea, Bernardita Doren, counsel de DLA Piper en Chile y especializada en el
área inmobiliaria, señala que por protección ambiental, es necesario “fortalecer la
regulación y potenciar los mecanismos de fiscalización cuando los referidos proyectos
generen efectivamente nuevos núcleos urbanos”.Francisco Argúello, asociado senior de este estudio, opina que hace falta certeza para
el sector y que un desarrollador inmobiliario no debiera tomar decisiones pensando
en que las contribuciones “se pueden disparar en cualquier momento, o sin saber si
una futura venta quedaría afecta a IVA".El socio de IVM Abogados, Héctor Vidal, es más crítico y dice que la regulación es
deficiente, pues ha permitido una serie de abusos. Hay proyectos “con cientos de lotes
en venta, los cuales tienen únicamente un fin habitacional, no agrícola. El impacto de
Loteos habitacionales en zonas rurales es tremendo y se han concretado precisamente
por la falta de una regulación que cubra dicho supuesto”De cara al 2023, desde Exxacon afirman estar convencidos de que a fines de este año la situación del país y del mundo mejorarán. Y para los próximos meses proyectan ventas entre los US 100 y US 150 millones. "Eso es lo mismo que vendimos el 2022. a partir del 2024 esperamos que comiencen a duplicarse" indica la gerenta general.Desde Greystar, por su lado, cuentan que los próximos cinco meses serán de "consolidación" para después buscar nuevos proyectos", y añaden que por el momento, tienen en cartera dos iniciativas, cada una por cerca de US 40 millones.